中國速度與需求缺口 物流地產投資回報率高漲

    在政府積極推行集約節約用地的大背景下，逐年下降的城市工業用地指標在一定程度上限制了物流地產的發展速度。

　　過去10年間，物流地產在中國經歷了從零到有的高速增長，但整體來看，現代物流設施的供給仍遠落后于日益膨脹的需求。截至2015年上半年，在華9家主要物流開發商非自用較高標準物流設施存量累計僅約2000萬平方米，折合人均面積不到0.015平方米。

　　在高標物流設施供需缺口的現實下，物流物業市場依舊是資本追逐的熱點領域。近來，機構投資者與大型物流開發商合作的案例不斷增多，如GAW Capital Partners和維龍成立合資公司；繼去年4月份首次注資后，RRJ再次向宇培投資2.5億美元；萬科也于同期聯手黑石首次宣布成立物流公司。此外，普洛斯于7月宣布設立70億美元基金布局中國物流市場。

　　在此背景下，世邦魏理仕特別發布《中國物業投資指南之物流地產篇》，著重分析了中國17個主要城市物流地產的投資機會。世邦魏理仕研究部中國區主管、執行董事陳仲偉認為：一線城市(尤其是上海)以及成都是當前中國物流地產的較佳投資目的地；中國物流地產已基本形成以普洛斯為首的競爭版圖，在融資渠道相對單一的中國市場，后來者若想打破物流地產的競爭格局將任重而道遠。

　　企業：一超多強

　　國際物流地產商普洛斯于2004年在華開展業務，開啟了中國現代物流地產的新篇章。得益于國際化資本運作和豐富運營經驗，普洛斯依靠先發優勢在中國市場積極擴張，成為行業龍頭。目前，普洛斯在全國擁有185個園區，建成物業達1180萬平方米，規模甚至大于其余八大開發商總和。經過多年發展，以普洛斯為首，外資和內資中國物流地產競爭版圖已基本形成。

　　城市：比較優勢凸顯

　　《中國物業投資指南之物流地產篇》著重分析了中國17個主要城市物流地產投資機會。數據顯示，根據不同城市區域輻射能力、主要產業結構、交通地理優勢、經濟基本面、物流用地存量和未來供應趨勢等因素影響，一線城市(尤其是上海)以及成都是當前中國物流地產較佳投資目的地，而對于青島、杭州、長沙等城市來說投資者需保持謹慎。

　　區域：沿海沿江布局進一步深化

　　現代物流倉儲布局以長三角、珠三角及渤海灣等傳統公路路網及物流設施相對發達的區域為主。隨著在線零售及移動網絡的不斷發達，未來電子商務的發展趨勢正不斷向二三線乃至四線城市滲透。正如世邦魏理仕在2014年發布的物流地產白皮書中所預測，除沿海城市外，國內外開發商正在逐步加強武漢及重慶等長江沿線樞紐節點的戰略布局。根據6月份頒布的《全國流通節點城市布局規劃(2015~2020年)》，東線沿海和長江沿線這兩條流通大道被納入“三縱五橫”共八條全國骨干流通大通道之內。利好政策將進一步促進這些節點城市的物流倉儲市場的發展。

來源：中國房地產報